2023年岁末，北京市、武汉市和杭州市等多座楼市热点城市迎来土拍收官之战。
2023年12月28日，杭州市第14批次集中供地成功出让，在所推6宗地块中，有4宗高溢价成交，共计揽金68.7亿元，平均溢价率19.0%，整体热度有所提高，这也是当地取消地价上限后进行的第2次土拍。
自当年9月底以来，22座集中供地试点城市已有包括杭州市在内的18座城市取消了土拍地价上限，多座城市的土拍热度有所复苏。尽管如此，2023年，全国土地市场表现仍较为平淡。据中指研究院初步统计，2023年，全国300城住宅用地推出6.1亿平方米，同比下降22.4%；成交4.8亿平方米，同比下降23.1%。
《中国经营报》记者注意到，在此背景下，2023年，全国百强房企有半数未拿地，央国企仍是土地市场的拿地“主力军”，仅有滨江、龙湖和伟星等少数民营房企拿地积极。
克而瑞研报分析称，2023年，房企谨慎、收敛的投资态度贯穿整年，投资总量同比持续走低，这一基调或仍将延续至2024年。“房企投资主要受限于两大方面，一是资金的流动性，二是未来市场预期，在两者暂未迎来好转之前，拿地意愿将保持弱复苏。”
成交规模处近十年最低位
据中指研究院初步统计，2023年，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均在两成以上。其中，推出6.1亿平方米，同比下降22.4%；成交4.8亿平方米，同比下降23.1%，“绝对规模为近十年最低位，土拍整体低迷态势未改”。
记者注意到，各线城市推出和成交规模同比均下降，三、四线城市降幅最大。推地方面，2023年，一、二线城市住宅用地推出面积同比降幅均近两成，三、四线城市降幅超20%；成交方面，在房企投资仍趋审慎因素影响下，各线城市成交面积同比下降均在两成左右，土地出让金亦呈不同程度下降。
与此同时，全国住宅用地流拍撤牌宗数及流拍撤牌率则延续下降趋势。据中指研究院初步统计，2023年，全国流拍地块数量共计3762宗，撤牌550宗，流拍撤牌率21.8%，较上年下降6.9个百分点，但流拍撤牌率整体仍偏高。
对此，中指研究院研报分析称：一方面是因为2023年多地政府在土地出让前发布拟出让土地清单供房企提前决策，减小地块流拍可能性；另一方面是继续加大核心区域优质地块力度，提高项目去化的确定性。
值得注意的是，从自然资源部2023年9月底建议取消地价上限以来，在22座集中供地试点城市中，已有18城取消土拍地价上限，多座城市的土拍热度有所复苏。例如，12月12日，杭州市首次实行土拍自由竞价，除临安区滨湖新城地块因故提前终止出让外，其余9宗全部成交，5宗溢价、4宗底价，溢价率最高达到38.3%。
合肥市也在取消地价限制后，接连出让了多宗高溢价地块。2023年11月2日，合肥市集中出让的5宗地全部成交，其中滨湖区BK202305号地块和包河区BH202310号地块均吸引10余家房企参拍，最终溢价率分别高达44.9%和34.0%；此后的11月20日，合肥市再度出让3宗地块均溢价成交，其中经开区JK202306号地块、瑶海区YH202310号地块溢价率均超过15%。
中指研究院统计数据显示，在政策调整前的2023年7—10月，22座集中供地试点城市住宅用地成交溢价率持续下行。而在多数城市取消限价后的11月，22城住宅用地成交溢价率为7.2%，较当年10月提升2.8个百分点，较2023年1—10月提升0.8个百分点，结束了连续6个月的下行态势。
“除上述城市外，南京市、武汉市、重庆市、郑州市、厦门市等地也于2023年11月进行了取消地价上限后的土拍，但普遍底价成交，土拍情绪尚未改善。”中指研究院研报分析称，从整体来看，取消限价带动少量核心城市优质地块土拍升温，但分化仍在，非核心地块多底价成交。同时，房企投资布局仍审慎，地王数量有限。
央国企扛起土拍大旗
纵观2023年，上海市依旧坐稳全国土拍市场成交金额的“头把交椅”。据中指研究院统计，上海市4批次集中供地共推出73宗涉宅用地，其中成交72宗，成交规模达889.6万平方米，土地出让金总计约2200亿元，位居全国出让金总额首位。
值得一提的是，在全国土地市场总体降温的情况下，2023年，上海市成交楼面价平均为24733元/平方米；平均溢价率为5.83%，高于2022年2.57个百分点，这也让上海市成为房企的“兵家必争之地”。
尽管如此，央国企依然是上海市土地市场中的拿地“主力军”。中指研究院统计数据显示，2023年，央国企拿地金额合计占上海土拍总成交金额的55%。从拿地宗数来看，招商蛇口、保利发展、华润置地拿地最多，分别为6宗、5宗和5宗。而从拿地金额来看，华润置地、中海地产分列一、二，分别为244.4亿元和240.2亿元。
而放眼整个长三角地区土拍市场，表现最为突出的则是有着国企背景的绿城中国，以约440亿元的拿地金额实现领跑。2023年12月28日，杭州市迎来2023年最后一轮土拍，绿城中国连夺2宗地块，共计耗费近30亿元资金。在半个月前的2023年12月12日，2023年杭州市第十三批次土地出让“开锣”，绿城中国同样是最大“买家”，共计挥金74.14亿元将4宗地块收入囊中。
这也正是2023年全国土地市场的缩影。克而瑞统计数据显示，2023年，央企拿地金额占百强拿地总额的近四成，与地方国企合计占比达到66%，城投、民企则分别仅有14%和20%。此外，过去一年有近五成企业投资停滞，但仍有25家房企拿地金额超过百亿元，同样以央国企为主，如中海地产、绿城中国、中国铁建等同比涨幅超过30%。
中指研究院研报分析称，央国企利用现有资金优势，大力向高能级城市聚集。中海地产、保利发展等全国性龙头企业仍在多个重点城市广泛布局，央国企参与热度较高，重点城市拿地金额TOP10房企中有半数以上为央国企，苏州市、青岛市、合肥市的央国企拿地占比较上年均提升20个百分点以上。
“央国企占主导的格局的确在当下表现明显，并且这一态势预计在2024年也不会发生改变。一方面是由于不少头部民企近几年面临较为严重的资金压力，导致在土地市场上拿地能力明显下降；另一方面，则由于不少地方性国企‘兜底’土地出让现象明显。”58安居客研究院院长张波进一步阐释道。
深耕型民企保持扩张
在2023年拿地金额TOP10房企中，“杭州一哥”滨江集团成为民企“独苗”，这与其长期深耕杭州楼市的战略密不可分。
滨江集团披露的数据显示，滨江集团总共拿地33宗，其中杭州市27宗、金华市2宗、湖州市2宗、南京市和宁波市各1宗，拿地总金额577亿元，权益投资256亿元，新增货值超过1000亿元。其中，滨江集团仅仅在杭州市获取的土地就达27宗，占总数的八成以上。
部分房企在土拍市场踊跃拿地，离不开销售端的稳定。在2023年度媒体会上，滨江集团董事长戚金兴透露，2023年，滨江集团完成销售额超1534.7亿元，现金回笼730亿元，这一数字是滨江集团成立31年来的最高值。
2023年，在全国土地市场表现较为突出的“黑马”民营房企还有伟星房产。2023年12月12日，经过12轮竞价，伟星房产以12.53亿元的价格竞得杭州市萧山区宁围单元地块。而早在当年的4月和8月，伟星房产分别以9.97亿元和15.78亿元的价格，竞得萧山区义桥镇及滨江区浦沿单元地块。
记者了解到，伟星房产此前一直深耕安徽省房地产市场，在芜湖市和马鞍山市打造了诸多地产项目。近年来，伟星房产逐渐走出安徽省内的“舒适圈”，在南京市、杭州市和合肥市等强二线城市“跑马圈地”。
克而瑞统计数据显示，2023年，伟星房产新增土地货值347.5亿元，规模超过保利置业、金地集团、碧桂园等多家知名房企，位列新增货值TOP100榜单第17位。
对于未来房企的发展态势，戚金兴表示，要避免被“流弹飞弹”打伤，只有“主动卧倒、匍匐前进”。“‘主动卧倒’的战略就是要稳。一方面要稳规模，2024年滨江集团的销售目标还是在1000亿元以上，名次要在全国15位以内；另一方面要稳比例，销售总金额占全国总销售额的1%或以上。”
克而瑞研报分析认为，房企谨慎投资的主旋律仍将延续至2024年。“由于一、二线城市以其较高的门槛将中小房企拦在门外，龙头房企的优势将持续放大，未来优质土储将更高比例地集中于龙头房企手中；城投公司投资力度或将持续收缩，但仍有部分托底需求；民企的投资则更依赖于市场整体的复苏情况，需要更长的修复期。”
